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这两天，深圳抢房新闻那是闹得沸沸扬扬！深圳南山区某网红盘开盘，最低价格1000万起步的房子，获得有效登记号达到9687个，冻结资金高达339.05亿元。开盘后仅半天，1171套房源就全部售罄。

11月28日，新华社发布一篇题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论文章，直指近日备受舆论关注的“深圳万人抢房”事件。“打新热”背后，新房、二手房价格“双轨套利”浮现，楼市调控问题再次引起关注。那针对这一热点新闻，来自睿当家的施振华老师也给出了这样的观点。

本期讲师：睿当家施振华老师

施振华从事财税工作20多年，精通财税法规，擅长将会计与税收知识高度融合，进行税收筹划、财税风险防控，对企业重组业务有深入研究。

本文将通过探讨企业如何通过合理的税务规划，减轻税务成本、提高税务效率、递延纳税义务的空间。其计税依据为房产原值一次减去10%~30%后的余值；(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。

一、什么是企业房产税？如何计算？

房产税的征收标准是从价或从租两种情况：

1、从价计征的，

从价计征10%~30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%

2、从租计征的

计征税率：

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为;按房产租金收入计征的，年税率为。1.2%12%

其计算公式为：

(1)以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

(2)以房产租金收入为计税依据的：房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构，可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，

但独立于房屋之外的。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，

还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税法对这些设施并不征收房产税，若将这些设施与房屋一同缴纳房产税，就会增加企业的税负负担。

双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万×12%=24万元缴纳增值税=200×9%=18万元不考虑附加税费情况下应纳税额=房产租金收入*税率(12%)

二、那么如何进行税收筹划？

睿当家建议

通常情况下，税收筹划主要思路是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。

根据测算比较两种方式税负的大小，利用税收优惠政策的同时根据实际情况选择税负低的计征方式，达到节税的目的。

1、从价计征降低房产原值

房产指的是以房屋形态表现的财产。建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产不缴纳房产税。

案例分析

甲企业有一厂房，工程造价300万元，其中厂房建筑成本200万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=300×（1-30%）×1.2%=2.52万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=（300-100）×（1-30%）×1.2=1.68万元。

方案二节省支出0.84万元。

2、从租计征降低租金收入

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。

案例分析

甲企业将其拥有的一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：共计支出42万元。：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同100万元，

一份为附属设施租赁合同金额100万元。

此时甲应缴纳房产税=100×12%=12万元应缴纳增值税=100×9%+100×13%=22万元，

方案二共计支出34万元。

方案二节省支出8万元

3、避免两种方式同时计税，规避无效支出

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

4、改变业务，选择最优计征方式

通过改变业务模式，降低税负，选择最优的计征方式，为企业节省支出。

5、利用免税政策及税收优惠

相关政策规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。